Mark Jordan v. JP Bent Tree, LP, JP Aberdeen Partners, LP, JP-2400 Lakeside, LP, RE Closing, LLC, et JP-Lakeside Joint Venture Appel de la 44e Cour de district judiciaire du comté de Dallas (avis de mémorandum)

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Affirmation et Opinion Déposées le 19 octobre 2020 Devant La Cour d’appel du Cinquième District du Texas à Dallas No. 05-19-01263- CV MARK JORDAN, Appelant C. JP BENT TREE, LP, JP ABERDEEN PARTNERS, LP, JP-2400 LAKESIDE, LP, RE CLOSING, LLC, ET JP-LAKESIDE JOINT VENTURE, Appelees En Appel du 44e Tribunal de District Judiciaire Du Comté de Dallas, Texas Cause No. DC-19-07168 AVIS DE MÉMORANDUM Devant les juges Molberg, Carlyle et Browning Avis du juge Molberg Appelant Mark Jordan interjette appel de l’ordonnance du tribunal de première instance rejetant sa requête en rejet des réclamations déposées contre lui par JP Bent Tree, LP, JP Aberdeen Partners, LP, JP-2400 Lakeside, LP, RE Closing, LLC et JP-Lakeside Joint Venture (appelees). Nous affirmons pour les raisons ci-dessous. 1 Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE §§ 27.001–.011. La Législature du Texas a modifié la TCPA à compter du 1er septembre 2019. Ces modifications s’appliquent à  » une action déposée à compter de cette date « . Acte du 17 mai 2019, 86e Étape., R.S., ch. 378, § 11, 2019 Tex. Sess. Loi Serv. 684, 687. Étant donné que la poursuite sous-jacente a été déposée avant le 1er septembre 2019, la loi en vigueur avant le 1er septembre 2019 s’applique. Voir Loi du 21 mai 2011, 82d Leg., R.S., ch. 341, § 2, 2011 Tex. Lois générales 961-64, modifiées par la Loi du 24 mai 2013, 83d Leg., R.S., ch. 1042, 2013 Tex. Lois générales 2499-2500. Toutes les citations à l’APTC se réfèrent à la version antérieure à l’entrée en vigueur des modifications de 2019. CONTEXTE Cette affaire concerne un litige découlant d’activités liées à certains contrats de société en commandite conclus entre appelees (Commanditaires) et JP Bent Tree GP, LLC, JP Aberdeen, LLC et JP-2400 Lakeside GP, LLC (Commanditaires). L’appelante Jordan a agi à titre de gérante unique des commanditaires. Les trois sociétés de personnes résultant des conventions de société en commandite possédaient certaines propriétés de société gérées par Sooner National Property Management, LP (Sooner), une entité que les appelees identifient comme une société affiliée de Jordan. Les Appelees décrivent les relations pertinentes comme suit: Société en nom collectif Bent Tree Partnership Aberdeen Partnership Lakeside Partnership Propriété en nom collectif The Atrium at Bent Tree L’Associé commandité Précédent d’Aberdeen Bent Tree GP Associé commanditaire pertinent CONCERNANT la fermeture de Mark Jordan Aberdeen GP CONCERNANT la fermeture de Mark Jordan Lakeside JV Mark Jordan Le gestionnaire unique antérieur de Greenway Lakeside GP II Appelees résume la nature de leur poursuite comme suit: Il s’agit d’une action visant à tenir Mark Jordan et ses sociétés affiliées responsables de leur inconduite. . . . Pendant des années, Mark Jordan, par l’intermédiaire des anciens commanditaires qu’il contrôlait, a trompé les commanditaires sur des sommes substantielles qui leur étaient dues et a permis à la société affiliée de M. Jordan de s’en servir. . . payer les partenariats par des frais excessifs et inappropriés – le tout pour le propre gain financier de M. Jordan. Et malgré la surfacturation, les propriétés ont été gérées par négligence, par exemple, en ne facturant même pas aux locataires les frais de zone commune pendant trois ans. En conséquence, intenter cette action pour récupérer les fonds détournés. – 2 – Le 17 mai 2019, appelees a poursuivi Jordan, Commanditaires, et Plus tôt pour fraude, fraude par non-divulgation, manquement à une obligation fiduciaire et rupture de contrat. Appelees a également poursuivi les commanditaires et Sooner pour négligence grave. Jordan a répondu à la requête initiale d’appelees le 17 juin 2019 et a déposé une requête en rejet de la TCPA douze jours plus tard. Appelees a déposé une réponse de la TCPA, et la veille de l’audience de la TCPA, Jordan a déposé une réplique qui comprenait une objection à une procédure bifurquée. Dans la partie  » objection » de ce dépôt, Jordan a soutenu que la réponse d’appelees — qui portait uniquement sur la première étape de l’analyse TCPA et ignorait les étapes deux et trois — fonctionnait comme une tentative inappropriée de bifurquer la procédure.2 Le tribunal de première instance a entendu la requête le 18 septembre 2019 et l’a rejetée quatre jours plus tard. L’ordonnance a conclu que la TCPA ne s’applique pas aux réclamations d’appelees. Jordan timely a interjeté appel et soutient que le tribunal de première instance a commis une erreur (1) en déterminant que la TCPA ne s’applique pas et (2) en bifurquant prétendument l’audience sur sa requête TCPA. NORME D’EXAMEN La TCPA vise à « encourager et à protéger les droits constitutionnels des personnes à présenter des pétitions, à parler librement, à s’associer librement et à participer au gouvernement dans la mesure maximale permise par la loi et, en même temps, à protéger 2 Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005 (b)–(d) (décrivant les charges des parties). – 3 – les droits d’une personne à intenter des poursuites méritoires pour préjudice démontrable. » TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.002. La TCPA  » protège les citoyens. . . des poursuites en représailles qui cherchent à les intimider ou à les faire taire. » Dans re Lipsky, 460 S.W.3d 579, 584 (Tex. 2015) (orig. procédure). L’article 27.005(b) de la TCPA prévoit ce qui suit : Sauf dans les cas prévus à l’alinéa (c), sur requête d’une partie en vertu de l’article 27.003, un tribunal rejette une action en justice contre la partie demanderesse si la partie demanderesse démontre par une prépondérance de la preuve que l’action en justice est fondée sur, se rapporte à ou est en réponse à l’exercice par la partie (1) du droit à la liberté d’expression; (2) du droit de pétition; ou (3) du droit d’association. TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(b). Ainsi, la TCPA permet à un défendeur de demander le rejet d’une action en justice « fondée, liée ou en réponse à l’exercice par une partie du droit à la liberté d’expression, du droit de pétition ou du droit d’association. » Voir id. § 27.003 a). En ce qui concerne l’interprétation légale, nous examinons la décision d’un tribunal de première instance de de novo sur une requête en rejet de la TCPA. Voir Creative Oil & Gas, LLC c. Lona Hills Ranch, LLC, 591 S.W.3d 127, 132 (Tex. 2019); Goldberg c. EMR (USA Holdings) Inc., 594 S.W.3d 818, 833 (Tex. App.- Dallas 2020, animal de compagnie. refusé) (citant Youngkin v. Hines, 546 S.W. 3d 675, 680 (Tex. 2018)). En procédant à cet examen, nous considérons, sous l’angle le plus favorable à l’inamovible, les actes de procédure et les affidavits à l’appui et à l’encontre énonçant les faits sur lesquels la demande ou la défense est fondée.3 Dyer Pour statuer sur une requête de rejet de la TCPA, le tribunal de première instance peut examiner «  » les pièces de procédure et les affidavits à l’appui et à l’encontre énonçant les faits sur lesquels la responsabilité ou la défense est fondée.’  » Goldberg, 594 S.W.3d à 824 (citant TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.006(a)). « Cependant, les plaidoiries du demandeur sont généralement 3 – 4-v. Medoc Health Servs., LLC, 573 S.W.3d 418, 424 (Tex. App.- Dallas 2019, animal de compagnie. refusé). Nous vérifions et appliquons également l’intention du législateur telle qu’elle est exprimée dans le langage de la loi, compte tenu du libellé spécifique de la loi en cause et de la TCPA dans son ensemble, et nous interprétons les mots de la loi selon leur sens simple et commun, à moins qu’une intention contraire ne soit apparente du contexte ou à moins qu’une telle construction ne conduise à des résultats absurdes. ID. aux 424-25. Notre examen d’une décision de la TCPA comporte généralement trois étapes. Huile créative, 591 S.W.3d à 132; Youngkin, 546 S.W.3d à 679-80; Goldberg, 594 S.W.3d à 824; voir. À la première étape, le mouvement TCPA a la charge de démontrer par une prépondérance de la preuve que l’action en justice est fondée sur, se rapporte à ou est en réponse à l’exercice par la partie du droit d’association, du droit à la liberté d’expression ou du droit de pétition. Voir Huile créative, 591 S.W.3d à la p. 132 (citant TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(b)); Youngkin, 546 S.W.3d à 679; Goldberg, 594 S.W.3d à 824. Si le demandeur le fait, l’analyse passe à la deuxième étape, où la charge de la preuve revient au non-demandeur d’établir par des preuves claires et précises une preuve prima facie pour chaque élément essentiel de la réclamation. Voir Huile créative, 591 S.W.3d à la p. 132 (citant TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(c)); Youngkin, 546 S.W.3d à 679; Goldberg, 594 S.W.3d à 824. Une « affaire à première vue » fait référence à « le minimum », la preuve la meilleure et la plus suffisante de la nature de l’action.' » ID. (citant Hersh v. Tatum, 526 S.W. 3d 462, 467 (Tex. 2017)). – 5 – quantité de preuve nécessaire pour étayer une inférence rationnelle que l’allégation de fait est vraie.' » Lipsky, 460 S.W.3d à 590 (citant Dans re E.I. DuPont de Nemours & Co., 136 S.W.3d 218, 223 (Tex. 2004) (par curiosité) (orig. procédure)). Les preuves « claires et spécifiques » sont « sans ambiguïté », « sans doute » et « explicites » ou « se référant à une chose nommée en particulier. » ID. (citant KTRK Television v. Robinson, 409 S.W. 3d 682, 689 (Tex. App.- Houston 2013, animal de compagnie. refusé)). Ainsi, le terme  » clair et spécifique » se rapporte à la qualité de la preuve requise pour établir une preuve prima facie, et le terme  » prima facie  » se rapporte à la quantité de preuve nécessaire pour qu’un demandeur porte son fardeau factuel minimal pour étayer une inférence rationnelle établissant chaque élément essentiel d’une réclamation. Grant c. Pivot Tech. Sols., Ltd., 556 S.W.3d 865, 882 (Tex. App.- Austin 2018, animal de compagnie. refusé). Dans Lipsky, la Cour suprême du Texas a expliqué comment cette norme de preuve devrait être appliquée, en déclarant:  » notice la plaidoirie d’avis — c’est—à-dire des allégations générales qui se contentent de réciter les éléments d’une cause d’action – ne suffira pas. Au lieu de cela, un demandeur doit fournir suffisamment de détails pour montrer le fondement factuel de sa demande. » Lipsky, 460 S.W.3d à 590-91 (citations internes omises). Le non-conducteur de la TCPA peut s’appuyer sur des preuves circonstancielles qui créent une inférence établissant un fait central, à moins que le « lien entre le fait et l’inférence ne soit trop faible pour être utile dans la décision. » Nouvelles du matin de Dallas, Inc. v. Hall, 579 S.W.3d 370, 377 (Tex. 2019) (citant Lipsky, 460 S.W.3d à la p. 589); voir également Lipsky, 460 S.W.3d à la P. 591 (estimant que la TCPA « n’impose pas une charge de preuve plus élevée que celle requise -6- du demandeur au procès » et n’exige pas « une preuve directe de chaque élément essentiel de la demande sous-jacente pour éviter le rejet »). Si le non-mouvement satisfait à sa charge à la deuxième étape, l’analyse passe à la troisième étape, où la charge de la preuve revient au demandeur pour établir par une prépondérance de la preuve chaque élément essentiel d’une défense valable à la demande du non-mouvement, ce qui entraîne un rejet en vertu de la loi si le demandeur le fait. Huile créative, 591 S.W.3d à 132 (citant TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(d)); Youngkin, 546 S.W.3d à 679-80; Goldberg, 594 S.W.3d à 824.4 ANALYSE Premier numéro: Demande de la TCPA En tant que demandeur, Jordan avait la charge initiale en vertu de la TCPA de démontrer par une prépondérance de la preuve que l’action en justice d’appelees est fondée sur, liée à, ou est en réponse à son exercice du droit d’association, du droit à la liberté d’expression, ou le 4 Si une motion de la TCPA est accordée à la troisième étape, on pourrait se demander si l’article 27.005(d) fonctionne comme une privation inconstitutionnelle du droit d’un demandeur à un procès devant jury. Voir TEX. CONST. art. V, § 10 (droit de faire résoudre les questions de fait par un jury); Bass c. United Dev. Financement, L.P., Non. 18-05-00752-CV, 2019 WL 3940976, at*16 n.19 (Tex. App.- Dallas Août. 21, 2019, animal de compagnie. refusé) (mem. op.). Pour déterminer si une défense valide a été établie dans le cadre de la troisième étape, au moins deux de nos tribunaux frères ont appliqué une norme de contrôle essentiellement équivalente à une requête en jugement sommaire sur une défense affirmative. Voir Batra c. Système de santé Covenant., 562 S.W.3d 696, 708 (Tex. App.- Amarillo 2018, animal de compagnie. refusé) (expliquant cela et déclarant: « pour faire échec à l’établissement d’une réclamation prima facie, il faut établir, en droit, chaque élément essentiel d’au moins une défense valable quant à chacune des réclamations. »); Rosales c. Comm’n for Lawyer Discipline, No 03-18-00725-CV, 2020 WL 1934815, at*4 (Tex. App.- Austin Avr. 22, 2020, pas d’animal de compagnie.) (mem. op.) (« La norme de contrôle utilisée pour déterminer si un demandeur a établi une défense valide afin d’avoir droit au rejet est « essentiellement équivalente à une requête en jugement sommaire sur une défense affirmative », ce qui signifie que nous devrions considérer les plaidoiries et les preuves en faveur du non-mouvement, en considérant les preuves favorables au non-mouvement comme vraies et en se livrant à des inférences raisonnables et en résolvant les doutes en faveur du non-mouvement. ») (citant Batra, 562 S.W.3d à la p. 708). – 7 – droit de pétition. Voir Huile créative, 591 S.W.3d à 132; Youngkin, 546 S.W.3d à 679; Goldberg, 594 S.W.3d à 824; TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(b). A. Arguments de Jordan Jordan soutient que les demandes d’appelees sont fondées sur, se rapportent à ou sont en réponse à l’exercice de son droit de pétition. Comme pour l’exercice d’autres droits protégés par la TCPA, pour établir sa charge initiale concernant l’exercice de son droit de pétition, Jordan doit démontrer qu’il s’est livré à une « communication », qui est définie dans la TCPA comme « la rédaction ou la présentation d’une déclaration ou d’un document sous quelque forme ou support que ce soit, y compris oral, visuel, écrit, audiovisuel ou électronique. » TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.001(1), (4); voir Dyer, 573 S.W.3d aux pp. 425, 429. La TCPA définit « l’exercice du droit de pétition » comme comprenant jusqu’à treize types de communications différentes.5 5 La TCPA définit  » l’exercice du droit de pétition  » comme : (A) une communication dans ou se rapportant à : (i) une procédure judiciaire; (ii) une procédure officielle, autre qu’une procédure judiciaire, pour appliquer la loi; (iii) une procédure exécutive ou autre devant un département de l’État ou du gouvernement fédéral ou une subdivision de l’État ou du gouvernement fédéral; (iv) une procédure législative, y compris une procédure d’un comité législatif; (v) une procédure devant une entité qui exige en règle générale qu’un avis public soit donné avant une procédure de cette entité; (vi) une procédure devant ou devant un conseil d’administration d’un établissement d’enseignement ou d’enseignement supérieur financé directement ou indirectement par des recettes publiques; (vii) une procédure de l’organe directeur de toute subdivision politique du présent État; (viii) un rapport ou un débat et des déclarations faites dans une procédure décrite au sous-alinéa (iii), (iv), (v), (vi), ou (vii); ou (ix) une réunion publique traitant d’un but public, y compris des déclarations et des discussions lors de la réunion ou d’autres questions d’intérêt public survenues lors de la réunion; –8 – Bien que l’arrêt Jordan n’identifie pas le fondement juridique précis de son argument concernant son prétendu exercice d’un droit de pétition, il semble se fonder sur les articles 27.001(4)A)i) ou 27.001(4)B) concernant les procédures judiciaires. Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE §§ 27.001(4)(A)(i), 27.001(4)(B). Dans sa requête TCPA, Jordan a fait valoir que les demandes d’appelees « se concentrent sur des allégations et des procédures dans le cadre d’une procédure pénale ederal »contre lui, ce sur quoi Jordan affirme être « basé. . . ou en réponse à  » ce qui suit : 1. Présentation à la Ville de Richardson d’une demande d’Entente de développement et de développement économique (la  » Demande DEDA « ) qui demandait le remboursement des dépenses de construction et d’infrastructure liées à la propriété à Richardson; 2. Séance de planification en collaboration avec, entre autres, des représentants de la ville liés au rezonage de la propriété Richardson; 3. Présentation à la Ville de Richardson des changements de zonage proposés et des modifications des changements de zonage pour la propriété de Richardson; 4. Présentations à la Commission du plan de la Ville de Richardson demandant des changements de zonage pour la propriété Richardson. B) une communication relative à une question à l’étude ou à l’examen par un organe législatif, exécutif, judiciaire ou autre organe gouvernemental ou dans le cadre d’une autre procédure gouvernementale ou officielle; (C) une communication qui est raisonnablement susceptible d’encourager l’examen ou l’examen d’une question par un organe législatif, exécutif, judiciaire ou autre organisme gouvernemental ou dans une autre procédure gouvernementale ou officielle; (D) une communication raisonnablement susceptible d’inciter le public à participer à un effort d’examen d’une question par un organe législatif, exécutif, judiciaire ou autre organisme gouvernemental ou dans une autre procédure gouvernementale ou officielle; et (E) toute autre communication qui relève de la protection du droit de pétition au gouvernement en vertu de la Constitution des États-Unis ou de la constitution du présent État. TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.001(4). – 9- La requête d’Appelees ne mentionne pas ces quatre actes. Pour faire valoir sa position, Jordan s’appuie uniquement sur la requête d’appelees.6 Jordan cite diverses sections de cette requête, y compris les suivantes: I. AVIS DE CAS CONNEXE Conformément à la Règle locale 1.06 du comté de Dallas, les demandeurs soumettent cet Avis. . . et informez le Tribunal que le procès est tellement lié à l’affaire classée et maintenant réglée, JP Bent Tree GP, LLC v. RE Closing, LLC, et al., Cause Non. DC-18-14634 (consolidé); au 44e Tribunal de district judiciaire du comté de Dallas, que les intérêts de l’efficacité et de l’économie judiciaires seront mieux servis par le dépôt de la poursuite susmentionnée devant le 44e Tribunal de district judiciaire.7 La Jordanie cite également l’intégralité des paragraphes vingt-deux à vingt-quatre de la requête d’appelees et la troisième partie à puces du paragraphe vingt-cinq.8 6 Jordan n’a pas fourni d’affidavit ou de déclaration sous serment de son propre chef relativement à sa requête en TCPA. Il n’a pas non plus cité aux quelque 2 220 autres pages de documents qu’il a soumis avec sa requête TCPA, qui comprennent une déclaration de l’un des avocats de Jordan et une véritable copie & correcte du dossier des journalistes d’une audience d’injonction temporaire dans une poursuite déposée antérieurement contre appelees (c’est-à-dire que les mêmes appelees font référence dans un paragraphe de leur requête intitulé « Avis d’affaire connexe », dont nous discutons ailleurs dans l’avis). Peu de temps après le dépôt de leur plainte par appelees, l’affaire a été transférée en vertu de la règle locale 1.07 au 44e Tribunal de district judiciaire. 7 8 Les paragraphes vingt-deux à vingt-cinq de la requête d’appelees indiquent : 22. Le 10 mai 2018, les États-Unis ont publié un acte d’accusation de 30 pages contre Mark Jordan et son épouse Laura Jordan (f/k/a Laura Mackza). L’acte d’accusation accusait M. Jordan et son épouse, entre autres, de fraude électronique et de corruption. Dans le cadre de l’acte d’accusation, le grand jury a estimé que, entre mai 2013 et juillet 2015, M. Jordan avait conspiré avec Mme Jordan. Jordan (alors maire de Richardson, Texas) d’utiliser sa position officielle pour s’enrichir lui-même et / ou ses entités affiliées aux frais du public. L’acte d’accusation comprenait des informations détaillées et détaillées au niveau de la transaction à l’appui des accusations retenues, y compris, mais sans s’y limiter, la preuve que M. Jordan: (i) a effectué des paiements substantiels en espèces à Laura Mackza de l’époque; (ii) a fait payer plus tôt des rénovations importantes à sa maison; et (iii) a acheté des dizaines de milliers de dollars de meubles et d’autres cadeaux pour Laura Mackza de l’époque. 23. L’acte d’accusation comprenait également de nombreuses preuves que M. Jordan et Mme Mackza ont menti aux autorités fiscales et à la Ville de Richardson, et ont même déposé des documents frauduleux auprès du tribunal de district du comté de Denton dans le but de cacher leur conduite illégale. Tout aussi flagrant, l’acte d’accusation allègue en outre que M. Jordan a incité Plus tôt à embaucher sa femme – 10–sans licence en tant qu’agent de crédit-bail à plus du double du salaire versé à l’agent de crédit-bail précédemment autorisé. Encore une fois, plus tôt est l’entreprise même qui fournissait auparavant des services immobiliers commerciaux aux sociétés de personnes. Encore plus pertinente — bien que sans licence — Mme Mackza était la personne-ressource en location dans la publicité pour les partenariats. Tout cela se serait produit alors que M. Jordan était le gestionnaire des commandités des Sociétés de personnes. 24. Le 7 mars 2019, après un procès de près d’un mois, Mark et Laura Jordan ont été reconnus coupables de presque tous les chefs d’accusation de l’acte d’accusation. Le tribunal qui présidait le procès pénal des Jordaniens leur a néanmoins accordé un nouveau procès – non pas parce que les preuves étaient insuffisantes pour les condamner — mais en raison des craintes qu’un agent de sécurité du tribunal ait pu interférer avec les délibérations du jury. Le procès pénal renouvelé doit commencer le 8 juillet 2019. 25. Bien que l’enquête sur les malversations des défendeurs se poursuive, à ce jour, il a été découvert que les défendeurs se sont livrés à au moins l’inconduite suivante : Sooner avait droit à des honoraires et à un remboursement de la part des Sociétés de personnes pour les employés affectés aux propriétés des sociétés de personnes (p. ex., ingénieurs du bâtiment). Lorsque M. Jordan contrôlait les anciens commanditaires et qu’il était auparavant le gestionnaire immobilier, ces salaires ont considérablement augmenté, soit de près de 175 %. Bien que désignés comme des « remboursements », il y a des raisons de croire que les montants des « remboursements » dépassent de loin les salaires des employés et que les défendeurs ont « empoché » le reste. Par l’entremise d’une autre entité affiliée, M. Jordan recevait à tort des  » pots-de-vin  » de courtiers en services publics sur certaines dépenses de services publics imputées aux commanditaires. Faire en sorte qu’une poursuite soit intentée contre la Société en nom collectif d’Aberdeen en raison de la négligence de l’ancien commandité et/ou de la négligence de l’ancien commandité d’avoir omis d’évaluer les frais de locataire et d’avoir autrement mal calculé ces frais pendant trois ans. Plutôt que de divulguer cette poursuite à la Société en commandite d’Aberdeen, l’ancien commandité a tenté de régler sa propre faillite et / ou celle de sa société affiliée aux frais de la nouvelle clôture en offrant plusieurs mois de loyer gratuit, aucune autre dépense opérationnelle dans le cadre du bail et une prolongation de bail pluriannuelle à des taux inférieurs au marché. était « accroupi » dans un espace identifié comme « vacant » sur les rouleaux de loyer de la propriété Bent Tree depuis plus d’un an. Bien que Mme Florsheim ait prétendu avoir un bail et avoir payé un loyer pour cette même période, les états financiers de Bent Tree ne reflétaient aucun paiement de loyer pour l’espace ou son entreprise et aucun bail n’a été trouvé dans les dossiers de l’immeuble. Le bail a été produit dans discovery dans le cadre d’un litige connexe antérieur et est daté du 1er octobre 2018. Cette transaction de self-dealing n’a pas été divulguée. Son espace semble également avoir été construit au détriment de la fermeture. M. Jordan — lorsqu’il contrôlait les anciens commandités – a également tenté de faire passer d’autres remboursements non autorisés et des frais généraux excessifs aux commanditaires, tels que sa propre assurance-vie, un ordinateur pour sa femme, des licences logicielles, des articles fixes et le coût des serveurs informatiques de Sooner. M. Jordan — lorsqu’il contrôlait les anciens Commandités – a également, sur information et conviction, amené la Société en commandite d’Aberdeen à retenir des crédits d’impôt des locataires de la société en commandite d’Aberdeen, ce qui pourrait exposer la Société en commandite d’Aberdeen (et, par conséquent, sa nouvelle fermeture) à des passifs importants. – 11- Enfin, la Jordanie cite quatre paragraphes dans la requête des appelees qui incorporent par renvoi tous les paragraphes qui précèdent leurs quatre revendications spécifiques contre la Jordanie.9 B. Réponse des Appelees Les Appelees ont déposé une réponse en opposition à la requête de l’arrêt Jordan en matière de TCPA, mais n’ont pas présenté d’affidavits, de déclarations ou d’autres renseignements avec leur réponse. Les appelants soutiennent que la TCPA ne s’applique pas parce que leur poursuite porte sur un différend commercial au sujet de la mauvaise gestion par Jordan des sociétés de personnes qui gèrent des immeubles commerciaux, et non sur l’exercice par Jordan de son droit de pétition. C. Analyse Lors de l’examen de la décision d’un tribunal de première instance sur une requête de rejet de la TCPA, nous considérons les plaidoiries sous le jour le plus favorable à l’inamovible, voir Dyer, 573 S.W.3d à la p. 424, et nous n’accepterons pas « aveuglément les tentatives de caractériser les revendications comme impliquant une expression protégée. » Sloat v. Rathbun, 513 S.W.3d 500, 504 (Tex. App.- Austin 2015, animal de compagnie. dism’d); voir aussi Damonte c. Hallmark Fin. Servs., Inc., n° 05-18-00874-CV, 2019 WL 3059884, à *5 (Tex. App.- Dallas le 12 juillet 2019, pas d’animal de compagnie.) (mem. op.). Jordan soutient qu’il s’est acquitté de son fardeau en vertu de l’article 27.005(b) parce que la requête d’appelees fait référence à la poursuite antérieure des parties en tant qu’action connexe et comprend des informations sur la procédure judiciaire fédérale de Jordan. 9 Chacun de ces paragraphes stipule :  » Les paragraphes précédents sont incorporés par renvoi comme s’ils étaient pleinement énoncés aux présentes. »- 12- Jordan ignore un élément clé requis pour l’exercice d’un droit de pétition, à savoir une communication en vertu de l’article 27.001(4). Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.001(4). Contrairement à l’argument de Jordan, la référence faite par un non-mouvement à une procédure judiciaire dans une requête n’établit pas nécessairement qu’un mouvement s’est livré à une communication constituant l’exercice d’un droit de pétition en vertu du paragraphe 27.001(4) ou que les revendications du non-mouvement sont fondées sur une telle communication. À la lumière de ce dossier, nous concluons que Jordan n’a pas satisfait à son fardeau en vertu de l’article 27.005 (b) parce que nous sommes simplement laissés à deviner les communications dans lesquelles Jordan s’est engagé, le cas échéant, et ne pouvons donc pas déterminer que Jordan a exercé son droit de pétition tel que défini dans la TCPA ou que les réclamations d’appelees sont fondées sur, liées à, ou en réponse à un tel exercice. Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE § 27.005(b); Cook v. Kyser, n° 05-19-00311-CV, 2019 WL 5884429, at*3-4 (Tex. App.- Dallas Nov. 12, 2019, animal de compagnie. refusé) (mem. op.) (en concluant que movant n’a pas démontré que la TCPA était appliquée parce que le dossier ne démontrait aucune communication protégée était un prédicat factuel pour les réclamations de nonmovant, qui concernaient les fausses déclarations de movant concernant la vente de titres); Cook v. Simmons, No 05-1900091-CV, 2019 WL 5884426, aux p. * 3-4 (Tex. App.- Dallas Nov. 12, 2019, animal de compagnie. refusé) (mem. op.) (idem); Riggs & Ray, P.C. v. Foire d’État du Texas, No 05-1700973-CV, 2019 WL 4200009, at *4 (Tex. App.- Dallas Sept. 5, 2019, animal de compagnie. refusé) (mem. op.) (annulation de l’ordonnance accordant à la TCPA le droit de présenter une requête lorsque movant n’a pas démontré que la poursuite de nonmovant était fondée sur, liée ou en réponse –13– aux déclarations ou documents de movant concernant une procédure judiciaire); Shields c. Shields, No 05-18-01539-CV, 2019 WL 4071997, à * 5-7 (Tex. App.- Dallas Août. 29, 2019, animal de compagnie. refusé) (mem. op.) (confirmant le rejet par le tribunal de première instance de la requête de la TCPA dans des circonstances similaires); Dyer, 573 S.W.3d à 430 (même en supposant que les actions constituaient l’exercice d’un droit de pétition, TCPA ne s’appliquait pas car les bases factuelles des réclamations de nonmovant impliquaient que movant conspire avec un autre pour détourner le logiciel propriétaire d’appelees et utiliser ces informations à des fins personnelles). En ce qui concerne les deux affaires Cook, Jordan tente de distinguer ces affaires sur la base des différences qu’il perçoit entre la plaidoirie de l’inamovible dans ces affaires et la requête d’appelees en l’espèce. Cependant, tout comme ce dossier reflète, dans les deux affaires Cook, le dossier ne contenait aucune preuve que les non-déménageurs étaient impliqués dans l’enquête sur laquelle le déménageur a prétendu avoir exercé ses droits protégés. Voir Cook c. Kyser, 2019 WL 5884429, à la page *4; Cook c. Simmons, 2019 WL 5884426, à la page*4. En l’espèce, il est incontestable que la procédure judiciaire fédérale contre Jordan n’a pas impliqué les sociétés de personnes dans cette affaire.10 Nous annulons le premier numéro de Jordan. 10 Lors de l’audience de la TCPA, le tribunal de première instance et l’avocat de Jordan ont déclaré :: Et aucune des sociétés de personnes, propriétés de sociétés de personnes n’a été impliquée dans le procès fédéral. Est-ce exact? : C’est exact. …. : Tout le problème ici est, monsieur le juge, ils ont mis des informations sur un acte d’accusation. Et, par conséquent, la TCPA s’applique en mettant simplement les informations associées à l’acte d’accusation dans la plaidoirie. – Numéro de 14 Secondes: Erreur de bifurcation présumée Jordan affirme également que le tribunal de première instance a commis une erreur en bifurquant prétendument l’audience sur sa requête TCPA, ce qui, selon lui, a déchargé par erreur les appelants de leur obligation de présenter une preuve prima facie de leurs revendications ou de répondre à ses défenses affirmatives à ces revendications. Il n’est pas clair, d’après le dossier dont nous sommes saisis, comment ou si le tribunal de première instance a effectivement exigé que l’audience de la TCPA se déroule de manière bifurquée, bien qu’il soit clair que Jordan a perçu qu’il l’avait fait et a déposé des objections à la bifurcation la veille de l’audience. Même si nous supposons que le tribunal de première instance a bifurqué l’audience — ce qui semble peu probable — nous concluons qu’aucune erreur ne s’est produite dans ce dossier. Premièrement, nous avons déjà conclu que le tribunal de première instance n’a pas commis d’erreur en rejetant la requête de Jordan sur la base de la première étape de l’analyse de la TCPA parce que Jordan n’a pas satisfait à son fardeau de l’article 27.005(b). Voir TEX. CIV. PRAC. & REM. CODE 27.005 b). Comme l’arrêt Jordan ne l’a pas fait, le tribunal de première instance n’a pas été tenu d’examiner si appelees a satisfait à une charge prima facie en vertu de l’article 27.005(c) ou si l’arrêt Jordan a établi une défense valable en vertu de l’article 27.005 d). Voir id. § 27.005(c), (d); voir Youngkin, 546 S.W.3d à la p. 679–80 (si le déménageur de TCPA satisfait à la charge initiale prévue à l’article 27.005(b), le non-déménageur doit alors établir la charge prévue à l’article 27.005(c), et si cela se produit, la charge revient au déménageur pour satisfaire à la charge prévue à l’article 27.005(d)). Nous annulons la deuxième question de Jordan. – 15 – CONCLUSION Nous confirmons l’ordonnance du tribunal de première instance du 22 septembre 2019 rejetant la requête de Jordan visant à rejeter les demandes d’appelees. 1901263f.p05/ Ken Molberg / KEN MOLBERG JUSTICE – 16 – Cour d’appel Cinquième district du Texas à Dallas JUGEMENT MARK JORDAN, Appelant NO. 05-19-01263 – CV En appel du 44e Tribunal de District Judiciaire du Comté de Dallas, Texas Cause No. DC-19-07168. Avis rendu par le juge Molberg. Les juges Carlyle et Browning y participent. V. JP BENT TREE, LP, JP ABERDEEN PARTNERS, LP, JP-2400 LAKESIDE, LP, RE CLOSING, LLC ET JP-LAKESIDE JOINT VENTURE, Appelees Conformément à l’avis de cette Cour à cette date, l’ordonnance du 22 septembre 2019 du tribunal de première instance rejetant la requête de rejet de l’appelant en vertu de la Loi sur la participation des citoyens du Texas est CONFIRMÉE. Il est ORDONNÉ à l’appelante JP BENT TREE, LP, JP ABERDEEN PARTNERS, LP, JP-2400 LAKESIDE, LP, RE CLOSING, LLC ET à la COENTREPRISE JPLAKESIDE de recouvrer auprès de l’appelant MARK JORDAN les frais du présent appel. Le jugement est entré en ce 19e jour d’octobre 2020. –17–